Налог на недвижимость по кадастровой стоимости

С января 2014 года вступили в силу новые положения Налогового кодекса о налоге на имущество в отношении объектов, по которым налог взимается с их кадастровой стоимости (Федеральный закон от 02.11.13 г. № 307-ФЗ « О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»).

Под удар попала вся недвижимость, используемая для коммерческих целей, в частности:

1 вид – административно-деловые центры и торговые центры, комплексы и помещения в них;
2 вид – нежилые помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
3 вид – объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в России через постоянные представительства, или объекты недвижимого имущества, не относящиеся к их деятельности через постоянные представительства.
4 вид – жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов, основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В ноябре 2014 года в Новосибирской области принят ЗАКОН О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЗАКОН НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ «О НАЛОГАХ И ОСОБЕННОСТЯХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ
НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОВ В НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ» (ОТ 24 ноября 2014 года N 482-ОЗ).
Данный Закон определяет размеры налоговых ставок на каждый из перечисленных выше видов недвижимого имущества.
Надо ли говорить, что это значительно увеличит налоговое бремя собственников?

НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ:

 

В НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Cтавки налога с кадастровой стоимости недвижимости для Новосибирской области для 1, 2 и 4 вида недвижимости составят:

    в 2014, 2015 годах – 1 %
    в 2016 году – 1,5 %
    в 2017 и в последующие годы – 2 %.

В отношении объектов недвижимого имущества 3-го вида ставка налога составит:
в 2015 году – 1,5 %
в 2016 и в последующие годы – 2 %.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в Новосибирской области была утверждена Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.09.12 г. № 448-п. Кадастровую оценку получили 953 344 объекта недвижимости. Из них 92 % составляют объекты недвижимости жилого фонда, 8 % – объекты нежилой застройки (из них 3 % – объекты производственного назначения).
Почему произошло повышение кадастровой стоимости относительно рыночной?

Дело в том, что при определении кадастровой стоимости оценка имеет массовый характер в масштабах региона, области или края, предполагающий использование метода регрессионного анализа (математическую многофакторную модель) — один из наиболее распространенных в статистике способов анализа данных.  Те, кто знаком хотя бы с базовым курсом статистики, наверняка разделяют мнение о том, что факты — упрямая вещь, но статистика намного сговорчивее.

Именно этим объясняется вопиющее несоответствие результатов кадастровой оценки рыночным реалиям. При таком подходе к оценке не учитываются индивидуальные особенности объекта оценки, влияющие на его реальную стоимость. Основным критерием, по которому группируются объекты оценки, является ВРИ (вид разрешенного использования). На основе некоторой выборки, посредством математической модели для каждого ВРИ рассчитывается нормативная цена квадратного метра, которая образно выражаясь представляет собой «среднюю температуру по больнице», где больница — Ваш ВРИ. Потом эта нормативная цена, соответствующего вашему объекту ВРИ, умножается на количество его квадратных метров и в результате получается кадастровая стоимость Вашего участка. Это один из существенных факторов, влияющих на некоторое отличие кадастровой стоимости от рыночной. Второй — это крайне сомнительная репрезентативность выборки исходных данных (объектов-аналогов) для математической модели расчета нормативной цены квадратного метра.

Причем требование к надежности модели — это коэффициент множественной детерминации R2 . Этот коэффициент показывает, на сколько в процентном отношении построенная регрессионная модель описывает вариацию значений полученной цены квадратного метра относительно своего среднего уровня, то есть демонстрирует долю общей дисперсии цены квадратного метра, описанной вариацией факторных переменных, включённых в регрессионную модель.

Коэффициент множественной детерминации также является количественной характеристикой, описанной построенной регрессионной моделью дисперсии, цены квадратного метра. Чем выше значение коэффициента множественной детерминации R2, тем качественнее построенная регрессионная модель устанавливает взаимосвязь между переменными. В идеале коэффициент множественной детерминации R2 должен быть — более 70%, чем ближе к 1, тем лучше. В проанализированных нами отчетах об определении кадастровой стоимости недвижимости этот коэффициент был значительно ниже…

По логике вещей выборка должна браться из значений приближенных к среднему ценовому диапазону по рынку, но так как количество предложений в выборке всегда на порядок меньше количества реальных предложений на рынке, то теоретически выборка может делаться на основе цен предложений аналогичных объектов, приближенных к максимальным рыночным значениям и в то же время удовлетворять требованиям стандартов по коэффициенту множественной детерминации R2.

В результате имеем то, что имеем — лишние нолики в налоговых уведомлениях.

Как и следовало ожидать, наиболее высокой является стоимость объектов торговли и офисно-делового назначения, объектов общественного питания, отдыха и развлечений, бытового обслуживания и сервиса.

Каким образом наиболее эффективно уменьшить налог с кадастровой стоимости недвижимости? Как и когда для этого снизить кадастровую стоимость недвижимости? Ответы на эти вопросы читайте в других материалах наших специалистов:

• Обеспечим установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

!!!Сравните реальные цены с вменёнными вам!!!

Среднерыночная стоимость земельных участков в черте г. Новосибирска по районам составляет приблизительно:
    Центральный — 1000 руб/кв.м
    Железнодорожный — 800-900 руб/кв.м
    Дзержинский — 700 руб/кв.м
    Октябрьский — 700 руб/кв.м
    Ленинский — 500 руб/кв.м
    Кировский — 300 руб/кв.м

Cреднерыночная стоимость земельных участков по НСО составляет около 150 руб/кв.м

• Гарантируем положительную экспертизу в СРО

• Юридическая поддержка

• Работаем по всей России

РЕШЕНИЯ АРБИТРАЖНЫХ СУДОВ ПО ОСПАРИВАНИЮ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ С НАШИМ УЧАСТИЕМ

РЕШЕНИЯ ОБЛАСТНЫХ СУДОВ ПО ОСПАРИВАНИЮ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ С НАШИМ УЧАСТИЕМ

Хотим пояснить, что в таком направлении оценочной деятельности как оспаривание кадастровой стоимости цена услуг измеряется в цифрах иного порядка, дело в том, что при оценке в целях оспаривания кадастровой стоимости оценщику недостаточно составить отчет об оценке, на него нужно ещё получить положительное экспертное заключение в саморегулируемой организации оценщиков только экспертиза отчёта с учетом всех скидок, сделанных нам СРО за объем заказов составляет значительную долю в стоимости наших услуг. Кроме того, просим учесть, что работу по оценке в целях оспаривания кадастровой стоимости выполняют представители преподавательского состава Новосибирского Государственного Университета Экономики и Управления, Сибирского Института Оценки, Экспертизы и Управления Собственности, в том числе кандидат экономических наук, доцент, специалистов-оценшиков такого уровня в Новосибирске считанные единицы, именно благодаря их опыту и авторитету в оценочных кругах мы в состоянии добиваться результатов значительно превосходящих предложения конкурентов. Результатом нашей работы по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков является снижение Вашего налогового бремени до 15 раз в год! Кроме того, мы даем Вам, как владельцу земельного участка стоимость которого уменьшилась, право обратиться с корректировкой налоговой декларации за прошедшие периоды. После корректировки у Вас образуется переплата, которую Вы по своему усмотрению можете как попросить возвратить из бюджета, так и произвести зачет по текущим расчетам с бюджетом. Поэтому считаем, что озвученная Вам сумма вознаграждения достойна качества нашей работы.
Изменения в законодательстве и их влияние на оспаривание кадастровой стоимости

С 6.08.2014 вступает в силу Федеральный закон от 04.06.2014 N 143 ФЗ

Комментарий нашего юриста:

Закон изменяет подведомственность всех споров по оспариванию кадастровой стоимости, если до 06.08.2014 подобные дела находились в юрисдикции арбитражных судов, то новая редакция закона передаёт полномочия по рассмотрению этих дел судам общей юрисдикции. Изменение подсудности дел об оспаривании кадастровой стоимости приведёт к неизбежному ухудшению качества судопроизводства, присущего Арбитражным судам. Увеличатся сроки рассмотрения исковых требований, судебная практика арбитражных судов утратит силу, например, сейчас все положительные решения в отношении исков об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, т.е установлении их кадастровой стоимости в размере рыночной, принимаются Арбитражными судами на основании Постановления Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010, с 6 августа это постановление в связи с упразднением Арбитражных судов больше не будет являться руководством к действию при разрешении подобных споров, соответственно при рассмотрении любых дел возможны будут различные варианты вынесения решений, которые предугадать будет невозможно, также скорей всего будет устранена электронная система арбитражных судов, что устранит прозрачность судопроизводства арбитражных судов, которая имеется сейчас, что соответственно также ухудшит его качество. Таким образом, на сегодняшний день имеется уникальная возможность обратиться в нормально организованный и функционирующий Арбитражный суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости и получить прогнозируемое положительное решение. Каким образом будут разрешаться споры по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости в судах общей юрисдикции покажет время. В лучшем случае на достижение желаемого результата придется потратить значительно больше времени, денег и нервов.
Истоки оспаривания кадастровой стоимости

С недавнего времени основанием для налогообложения недвижимого имущества стала кадастровая стоимость участков земли,  зданий, сооружений. В ряде регионов система налогообложения уже изменилась, а в некоторых изменится в следующем году. Но качество кадастровой оценки недвижимости во многих случаях не устраивает собственников, поскольку стоимость имущества необоснованно завышается. По идее кадастровая оценка могла бы стать объективным основанием для формирования налогооблагаемой базы, поскольку в её основе лежит рыночная стоимость недвижимого имущества. Однако чиновники, занимающиеся кадастровой оценкой с завидным постоянством допускают ошибки.А когда кадастровая стоимость превосходит рыночную кратно,  такие ошибки сложно считать непреднамеренными. Также стоит отметить, что собственник зачастую своевременно не уведомляется о проведении кадастровой оценки его имущества. И если впоследствии с ней не согласен, то оспаривание кадастровой стоимости приходится производить при помощи независимых оценщиков, для того, чтобы их профессиональным экспертным заключением, подтверждённым, выполненным по всем федеральным стандартам отчётом о рыночной стоимости недвижимого имущества, обосновать свои претензии.

При этом, в силу динамики цен на рынке, возникает необходимость в проведении ретроспективной оценки имущества, так как рыночная стоимость одного и того же  земельного участка как и любого другого объекта недвижимого имущества может существенно отличаться на интервале в 6-12 месяцев. Ретроспективная оценка недвижимости — процесс более трудоёмкий, требующий больше временных ресурсов со стороны оценщика и соответственно больше финансовых со стороны заказчика. Кроме того, для оспаривания кадастровой стоимости надо обратиться в соответствующую комиссию по рассмотрению споров, преодолеть массу бюрократических проволочек с их стороны, дабы Ваше обращение не было отклонено по какому-нибудь формальному признаку, а значит потратить ещё кучу нервов, нервами дело ограничится, если без «операционных» (читай коррупционных) расходов удастся обойтись…

Так что тянуть с переоценкой основных фондов в нынешних реалиях не стоит, для того, чтобы обезопасить компанию от произвола государственных оценщиков, кадастровых споров, судебных тяжб, непредвиденных налоговых поборов, лучше сейчас же обратиться к независимой оценочной компании для определения достоверной рыночной стоимости земельного участка, отраженной в отчете об оценке, а затем использовать его с целью оспаривания кадастровой стоимости.

Мы располагаем всеми необходимыми ресурсами для проведения качественной оценки для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков и любого другого недвижимого имущества. Наша профессиональная ответственность застрахована на 5 000 000 рублей, что сводит к минимуму потенциальные риски клиентов при работе с нами. К слову, риски при работе с нашей организацией всегда были и остаются лишь потенциальными, так как в нашей компании собраны профессионалы высшего класса с многолетним опытом работы в сфере оценочных услуг. А независимые оценщики ошибок не допускают, когда Ваши деньги считают.

Возможно, Вас заинтересует:

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Как снизить налог на недвижимость? Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Возможен ли досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости?

Поправки в ФЗ 135 от 21 июля 2014 г. предусматривают обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости на протяжении всего срока исковой давности, который сейчас составляет 5 лет с момента утверждения кадастровой стоимости. Предыдущая редакция закона предусматривала обращение в комиссию только в течение первых шести месяцев с момента утверждения кадастровой стоимости. В ближайшем будущем Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссии) будут реорганизованы.

Для юридических лиц досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости является обязательным, для физических лиц предварительное досудебное обращение в комиссию не обязательно.
В настоящее время данные Комиссии действуют в прежнем составе, поскольку согласно Статье 3 ФЗ N 225 от 21.07.2014г. требования к представителям, входящим в состав Комиссии, к порядку представления их кандидатур пока не приняты.
Иски об оспаривании кадастровой стоимости в настоящее время подаются от физических лиц напрямую в суд, минуя Комиссию, а от юридических — сначала в комиссию, потом в суд, так как вероятность отказа комиссии близка к 100%.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости.

Судебное исковое требование в настоящее время – это единственный способ снижения кадастровой стоимости.
Данная процедура и включает несколько этапов, о которых мы расскажем ниже, и занимает от 2 до 4 месяцев.

Этапы проведения процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

1. Для предварительного расчета рыночной стоимости Вы предоставляете нашим юристам кадастровый номер объекта недвижимости.

Предварительный расчет делается нашими экспертами БЕСПЛАТНО!

На основании предварительного расчета Вы сможете убедиться в экономической целесообразности проведения процедуры оспаривания кадастровой стоимости.
2. Вы предоставляете необходимые для заключения договора и проведения оценки документы. Заключается договор.
3. Далее нашими экспертами составляется Отчет об оценке.
4. Отчет направляется на экспертизу в СРО, проходит согласование.
5. Юристы подготавливают документы в суд для оспаривания кадастровой стоимости, получают судебное решение об изменении стоимости.
6. Кадастровая палата на основании судебного решения вносит изменения в государственный кадастр недвижимости.

7. Итог — Ваш налог снижен!

Стоимость работ по снижению кадастровой стоимости.

Комментировать